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부동산펀드, 리츠 상가투자환경이 변해간다
[2008-02-18 19:24:00]
 
[insura.net]금융기관에 근무하는 김영수(38.동작구 거주)씨는 1년전 서울 강남구와 여의도 등의 업무용 빌딩에 부동산 펀드를 투자하였다. 부동산 펀드 등 부동산 간접상품의 수익률이 시중의 정기예금 이자율을 상회하면서 1억 미만의 소액 투자자에게 인기가 높다. 또 세제혜택에 있어서도 고율의 종합부동산세와 양도소득세 등을 물지 않고도 부동산 투자를 통해 수익을 올릴수 있다는 점도 선호 요인중 하나.

부동산 펀드 등 부동산 간접투자상품은 기관투자가나 거액을 보유한 개인투자자를 대상으로 한 사모 형태가 다수를 이루고 있다. 그러나 최근에는 소액 일반투자자를 상대로 하는 공모 상품도 서서히 나오고 있는 추세다.

부동산 펀드는 일반 상업용 건물을 매입하여 임대수익을 배당하는 임대형, 상가 분양사업 등에 대해 투자하는 프로젝트파이낸싱(PF)형등으로 나뉘며 개발사업형과 같은 경우 상가 등 대규모 건설사업에 투자 한 뒤, 이자수익을 배분해 준다.

부동산 펀드와 구별되는 부동산 간접투자방식에 리츠가 있다. 차이점은 크게 근거법령이나 자본금 등에 따라 차이가 있지만 유사한 면도 많다.

종전에 어떤 종류의 상가투자 펀드가 있었나?

2004년 6월 동양종합증권에서 판매한 부동산 펀드는 서울 을지로 6가에 위치한 패션TV테마쇼핑몰 사업에 자금대여 방식으로 투자한 한화노블레스특별자산신탁1호 등을 모두 300억 어치를 모집 1~2일 만에 모두 판매하는 성과를 거뒀다.

이들 부동산펀드에 가입한 고객들은 대부분 평균 5천만원에서 1억원 정도의 여유자금을 가진 고객들로 안정성을 바탕으로 수익성을 추구하는 성향을 지닌 것으로 분석이 되었다.

상가투자에 관심을 갖기 시작하는 종자돈 1억내외의 예비투자자에게 있어서 상가투자시장은 리스크가 크다. 특히 도심 교통요지에 개발되는 매머드급 쇼핑몰의 경우가 대표적인 사례다. 막대한 광고, 홍보비를 들여 소액의 상가투자자들에게 집중적인 홍보를 통해 수 많은 소액 투자자들을 유치해 개발회사는 수익을 거두지만 막상 투자당시 제시했던 운영계획은 실행되지 못하거나 혹은 실행이 되더라도 상권 위축으로 슬럼화 되는 곳이 다반사로 발생하고 있는 실정이다.

그런면에서 소액으로 상가투자에 관심있는 투자자라면 다소 시일이 걸리더라도 재테크와 저축을 통해 자금을 키우거나 부동산 펀드를 통해서 개인적으로 접근하기 힘든 매머드급 규모의 상가투자를 실현할 수 있겠다.

현재 관심을 둘 만한 상가투자 펀드는?

국내에서는 처음으로 부동산 전문 개발업체가 소유, 운영하는 완전임대형 쇼핑몰이 본격 추진된다. 그 대표적인 사례가 서울 2호선 신림역 역세권에 들어서는 ‘포도몰’이다.

통상 상업시설의 개발의 경우를 보면 금융자금을 끌어들어 토지를 매입해 건축비 등 준공까지 비용을 착공후 분양을 통해 자금을 환수하지만, 이 상가는 비용 전체를 미리 투자받고 준공후 개발회사가 소유권은 유치한 채 운영하는 방식이다.

미래에셋의 경우 2007년 11월에 여의도의 파크원 프로젝트에 2500억원을 투자를 하였으며 최근 오피스타워2에 9000억원을 투자하였다. 미래에셋증권이 투자한 오피스 빌딩의 경우 펀드를 통해서 자금을 해결할 것으로 알려졌다.

올해 상가시장 최대에 유망지역으로 떠오르는 판교 상업지구도 국내 대형펀드가 나설 예정이다. 4000~5000억원 규모의 펀드를 조성해 판교 신도시 지역 생활대책용지를 매입할 예정으로 알려졌는데 이는 전체 생활대책용지 중 60~70%에 해당하는 수치다.

펀드가 진행 중인 판교신도시 상업지구 조성사업의 대상은 신도시 개발로 토지가 수용되면서 삶에 터전을 잃게 된 원주민들이 토지공사로부터 분양받게 된 생활대책용지이다.

총 1471개의 생활대책용지 분양권 중 이미 600여개를 펀드가 확보되었고, 향후 추가 매입을 통해 1000개 이상 확보할 계획이다.

이는 독자적인 상업을 진행 중인 여타 개발사나 상가조합에 비해 대규모인 펀드이 조성원가가 낮기 때문에 향후 상가분양시 장점으로 작용한다는 것이다.

또 기존 시행사에 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 하는데 그치던 기존 부동산 펀드와는 달리 이번에 판교에 조성되는 펀드는 별도의 특수목적회사(SPC)를 설립해 시행사업까지 직접 맡게 되기 때문에 부가비영이 줄게 된다는 잇점도 있다.

판교 상업지구는 총 73개의 상가가 들어설 예정이고 이 중 50개 정도가 펀드를 조성할 것으로 예상된다. 이는 향후 유망 택지지구 상가 분양에도 영향을 미칠것으로 전망된다.

부동산펀드가 상가시장에 미치는 전망

부동산에서 직접투자방식에서 탈피한 부동산 간접투자방식이 늘면서 소액투자자들의 향배가 주목이 된다. 직접투자는 세부담은 물론 수익률 면에서 간접투자에 비해 불리하다. 부동산펀드는 취,등록세 50%감면과 양도소득세 면제 등 세재혜택과 비교적 높은 수익률인 7~8%대를 낼 수 있다. 물론 모든 부동산펀드가 장점만 있는 것은 아니다. 위험성도 존재하며 일단 투자물건에 대한 투자자들의 구체적인 검증방법이 없다는 것이다.

시행사의 경영상태 확인과 투자 초기 분위기와 전혀 다른 미분양 사태에 따른 배당의 문제점도 발생할 여지가 있다. 하지만 펀드가 상가,오피스텔 등 다양한 상품에 투자됨으로 공급의 측면에선 긍정적인 효과가 있다.

특히 상가시장에 있어 후 후분양제 실시로 대형 상가공급이 전반적으로 위축된 이때 상가개발에 투자되는 부동산 펀드는 공급을 촉진하는 계기로 보인다.

그 동안 자산운영사들이 아파트에 비해 리스크가 큰 상가에 투자를 꺼려온것은 사실이나 점차 개발계획이 명확하거나 개발호재가 있는 유망지역 상가 투자 펀드가 조성될 가능성이 높다.

또한 향후 상가개발을 위한 부동산펀드의 성공적 결과가 하나씩 도출됨에 따라 상가시장은 간접투자의 활성화로 형성된 공급자와 직접투자로 구성된 수요자가 윈윈(WIN WIN)할 수 있는 모델로 재 탄생을 할 것으로 보인다.

일부 펀드이 경우는 원금을 까먹는 경우도 있어 투자에 앞서 직접 상가에 투자하는 때와 마찬가지로 공실률 등 투자 대상 상가에 입지와 전망에 대해서 충분히 검토할 필요가 있다.

상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 장경철 투자자문실장은 “상가분양 사업에 투자하는 개발사업형 펀드의 경우 분양률에 따라 수익성이 좌우되는 만큼 해당 상가의 분양성 전망에 대해 충분이 검토할 필요가 있으며, 수익이 큰 만큼 리스크도 있으니 분위기 휩싸인 투자는 금물”이라고 말했다.


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Nirmal
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