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상가투자 성공원칙, ‘거시적 안목’에 있다 |
| [2008-05-22 11:28:00] |
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대박 꿈 현실 “명품상가 고르는 법”
상가투자는 조목조목 따져봐도 고르기가 쉽지않는 과목이다. 상가투자는 부동산 수학으로 비유하자면 ‘수학Ⅱ정석’이다. ‘해법수학’이 아파트 투자라면 ‘수학Ⅰ정석’은 오피스텔, 토지투자. 파는 사람도 사는 사람도 상당한 시련을 각오해야 하는 것이 상가 투자다. 이 시간에는 좋은 상가를 보는 투자법과 안목을 키워보도록 하자.
거시적인 분석을 해야한다
확장되고 있는 동네, 발전되고 있는 곳의 상권에 투자해야 한다. 좋은 상가가 나왔다고 생각하면 반경 1km이내를 충분히 분석하도록 하여야한다. 고정인구와 가구 수, 구매력, 업종분포, 교통망, 중심지역 등이 조사되어야한다. 유동인구에 대한 조사도 필수 항목이다. 요일별, 시간대별, 연령별, 성별의 조사까지 끝나면 대충 그림이 나온다.
택지지구는 반드시 상업지역비율을 따져볼 것
신도시, 택지지구는 도시계획에 의해 아파트지구 면적과 공원면적, 학교 및 관공서면적, 상업지역을 구분해 놨다. 상업지역 면적이 큰 택지지구 내의 상가는 일단 공실이 날 가능성이 높다. 대표 신도시의 상업용지비율을 살펴보면 분당 8.5%, 일산 8%, 평촌 5%, 죽전 6.8%, 동백 3.5%, 동탄 3.9%, 고양지축 2.9%, 파주교하 0.8%, 고양 중동 1.15% 정도이다.
적정 상업용지 비율은 3.5%다. 상업용지비율이 너무 작거나 너무 커도 좋지 않다. 상업용지 비율로 보면 동백이나 동탄이 투자적정규모를 가지고 있다.
지하철역, 버스정류장 인근의 상가가 좋다
지하철역, 버스정류장 100m이내의 상가는 투자할만한 지역이다. 사람들이 몰려들 근본적 요건을 갖췄기 때문이다. 단, 지하철역이 활성화된 지역이어야 한다. 버스정류장도 독점력을 가진 지역이 좋다. 활성화된 지하철역이나 버스정류장 근처에는 노점상이 선다. 노점상이 서있는 지역의 상가는 차라리 안전하다. 지하철역도 환승역이 좋고 버스정류장도 종점이나 아파트 단지 앞이 좋다.
완벽한 평지에 있는 상가
상가 또한 완벽한 평지에 있는 것이 좋다. 경사지거나 아래로 흐르는 상가는 좋지 않다. 천천히 걷다보면 상가에 이르는 동선이 좋은 상가는 평지상가이다. 상업지역 면적의 비율보다 훨씬 먼저 따져보아야 하는 것이 평지인가 하는 점이다. 고양시 풍동, 파주교하 등은 상업면적이 적어서 좋지만 경사지에 위치한 흐르는 상가라는 것이 약점이다.
공실상가는 안 가진 것만 못하다
상가의 적은 공실이다. 공실상가를 가졌다는 것은 애물단지를 가진 것이다. 재산세와 관리비로 재산이 디스카운트되기 시작한다. 상가를 고를 때 가장 염두에 두어야하는 것이 공실 가능성이다. 상가 대부분이 텅 비어져 있는 상가는 아무리 싸도 사서는 안 된다. 상가의 대부분이 채워져 있고 내가 매입할 상가에 들어올 만한 업종이 예상되는 상가, 그런 상가가 좋다. 임대라고 붙여놓으면 며칠 내에 임차인이 찾아오는 그런 상가를 찾아보자.
네모반듯한 평면을 가진 상가
상가의 평면 또한 상가투자의 성패를 좌우한다. 자기 점포만의 전용출입구를 필수적으로 가지고 있어야하고 평면은 네모반듯할수록 좋다. 평면은 직사각형과 정사각형의 중간 형태이어야 한다. 라운드, 삼각형의 상가는 활용도가 떨어진다. 상가의 배치나 진출입 동선이 자유로워야 한다.
적정규모와 높은 전용율을 가진 상가
적당한 상가크기를 가지고 있는 것이 임대와 향후매도에 유리하다. 이전측면에서는 초소형상가와 대형 상가가 오히려 불편하다. 적정크기란 1층은 전용면적으로 10평에서 15평이다. 2층은 25평~30평정도이고 3층은 40~50평정도가 좋다.
층별 용도가 다른 이유이다. 또한 광장과 테라스 등 서비스 면적이나 활용공간이 클수록 좋다. 전면과 측면비율은 2:3정도이나 도로에 노출된 부위가 넓을수록 좋다. 입구는 좁고 속으로 깊은 상가는 좋지 않다. 적정 전용율은 단지 내 상가는 80%, 근린상가는 60%, 주상복합 55%, 테마상가는 35% 이상이어야 한다.
풍경이 있는 상가를 사라
상가도 명품시대다. 명품점이 들어선 거리는 분위기도 다르다. 가로수와 건물형태, 대중선호구역 등 조망권과 볼거리, 패션 등 독특한 개성이 있는 지역의 특색 있는 상가가 투자가치가 있다. 더불어 쉽게 눈에 뜨이는 노출성 있는 상가면 더욱 좋다.
고정고객이 있는 상가가 좋다
대학교, 대기업, 대형교회, 아파트단지 등 고정고객이 있는 지역의 상가가 좋다. 포진한 고정고객이 쉽게 접근할 수 있는 접근성 좋은 지역에 위치한 상가를 사라. 단, 고정고객에 대한 의존도가 지나치게 높아 야간이나 주말이면 썰렁해지는 그런 상가는 피해야한다.
상가도 브랜드 시대
상가도 건축물이며 어느 회사가 설계하고 시공했는가에 따라서 활용성이 차이가 난다. 도면을 꼼꼼히 살펴보아야한다. 설계회사와 시공회사의 인지도도 따져보아야 한다. 통계에 의하면 디자인, 설비, 공간배치에 있어 고급 브랜드의 시공사가 만든 상품이 훨씬 우월했다. 또한 상가가 부속물일 경우 주건물의 인지도와 향후 발전성도 살펴봐야 한다.
상가가 고르기 어렵다면 선택의 폭을 좁혀볼 필요가 있다. 이 경우엔 차라리 안전한 단지 내 상가를 사라. |
유제원기자
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